不動産のクリス【公式】|那須高原エリア・那須町・那須塩原市の中古別荘&リゾート不動産の売却・購入・査定・買取
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売る前に!

売却の流れ

STEP1【手取り金額の確認】

経費
仲介手数料
売却金額×3%+6万円+消費税
例)売却金額500万円の場合 → 226,800円(消費税込)
税金
不動産売買契約書の印紙代
1,000万円超~5,000万円以下・・・1万5千円
現在は軽減措置適用で1万円
譲渡所得税/住民税
不動産を売却して得た金額(譲渡収入)から、その不動産の購入代金や購入に掛かった経費、さらに売却に掛かった経費を差し引いた金額を「譲渡所得(譲渡益)」と呼び、譲渡所得には一定の所得税や住民税がかかります。
売却代金-(購入代金(減価償却要)+経費)=譲渡所得(図)譲渡所得についてかかる税率は不動産の利用目的、所有期間により異なります。詳しくは以下の図をご参照下さい。
その他、必要に応じて
かかる費用
所有者様の現住所と登記上の住所が異なる場合
住所変更登記費用1~3万円程度
住宅ローンなどにより対象不動産に抵当権が設定されている場合
抵当権抹消登記費用2~4万円程度
権利証を(登記識別情報)を紛失した場合
司法書士による本人確認費用3万円程度
境界線が曖昧で、土地家屋調査士に境界確定を依頼した場合
境界確定費用15~30万円程度

STEP2【調査/査定】現地・法的調査

対象不動産について、現地/環境調査、建築法規、法定制限、権利関係などの法的調査を行います。
これらのデータに基づき、物件状況を正確に把握したうえで、現に売却可能な価格帯や、弊社独特の販売方法のご提案が可能となります。

法的/現地調査項目

  • A役所調査
    用途地域の確認、法令上の制限、公道、私道の道路種類や幅員、適正に建築されているか、その経緯などを確認します。また、上下水道、浄化槽の配管経路、埋設文化財の有無、学区なども確認します。
  • B法務局調査
    登記簿謄本を元に所有者、権利種類、権利持分、権利の経緯、所有権を阻害する権利の有無、地目、地積、建物の構造、建築時期、延べ床面積などの確認を行います。また公図や地積測量図を用いて、現況との相違確認、隣地や接道との境界線の確認を行います。
  • C市場調査に基づく売却物件の金額査定
    購入者の比較条件に近い現在の売り出し物件及び、直近に実際に成約になった案件から類似する事例をベースに3つの査定方法で多角的に成約見通し価格を算出します。
    査定金額は概ね3ヶ月程度で売却出来る価格でご提案する事が一般的です。
    実際に売却をスタートする売り出し金額については不動産会社のご提案を元に売主様のご希望を反映させ設定します。

現地調査項目

  • D外部
    建物全体の印象や修繕の実施状況
    隣接建物の状況の確認、建築予定の確認
    近隣の駐車場の空き状況
    騒音、臭気、周辺の嫌悪施設の確認
    ゴミ置き場、収集日の確認
    セキュリティーの状況
  • E内部
    日当りの確認、風通しの状況
    各部屋の広さ、収納量の確認
    内装状況、リフォーム状況、必要性の確認
    水回り設備(キッチン/浴室/トイレ)の状況
    エアコンなどの付帯設備の状況
  • Fマンション全体としての管理状況
    管理規約の確認
    リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
    駐車場の空き状況
    管理会社、管理員の管理形態の確認
    管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
    長期修繕計画の内容

  • G建物外部
    建物の外観状況(塗装状況、外壁、基礎のひび、雨漏りの有無等)
    建物構造の確認
    日当りの確認、風通しの状況
    各部屋の広さ、収納量の確認
    内装状況、リフォーム状況、必要性の確認
    水回り設備(キッチン/浴室/トイレ)の状況
    エアコンなどの付帯設備の状況
  • H建物内部
    駐車場の有無、台数及び外構工事の実施状況
    境界、越境状況の確認
    地中埋設物の確認
    水道配管、下水道配管の埋設経路の確認
    接道の幅員
    騒音、臭気、周辺の嫌悪施設の確認
    ゴミ置き場、収集日の確認

弊社の検討

私どもが販売を主とする那須の中古別荘については、前A~Hの物件調査に基づいて提示した販売価格どおりに流通していないのが実態です。リゾート物件の場合、リゾートであるがゆえに、公「おおやけ」が示す指標ではなく、特異事情を反映することになります。これは、物件が趣味領域のセカンドハウスであるために、物件が持つ「こだわり」をどの程度、購買者が重視するかのマッチング数を検討する必要があり、かつ所有者の意向(事情)や、査定を担当する不動産業者の見方で販売価格が大きく変動します。結果、より早くより高く、現に販売できる価格の算定については、今の購買者の要求に合った、現代の販売実績に基づいた「勘」が必要であり、私どもが最も得意とする「読み」の分野でもあります。弊社では、査定額の提示に加え、売却に要する完結期間についても告知し、責任ある対応をしております。

私どもは、売主様のために頑張ります!

相続登記は必要か

不動産を相続した場合、不動産所有者の名義を変更する必要があります。これが相続登記です。相続した時点で自動的に名義が切り替わる訳ではありませんので注意が必要です。この相続登記はいつまでに手続きをしなければならない、などの期間の決まりはありません。その為相続人によってはつい名義をそのままにしてしまうケースがあります。
しかし相続登記により名義変更をしていなければ、その不動産を売却する事はできません。また、将来的に相続人が増えて、要らぬトラブルを引き起こすといった事も考えられます。そのため不動産を相続することになった場合、なるべく早い段階で相続登記を行うのが得策です。

相続登記を行わない事で生まれるリスクやデメリット

  • 売却などの処分が自由にできない
  • 他の相続人が、自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう
  • 不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
  • 将来的に相続人が増える可能性がある(相続人の一人が亡くなると、その配属者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため)

相続人が複数いる場合の手続き

相続登記を行う際、法定相続人(民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子供など)が複数いる場合には、全員の共有財産となる為勝手に自分のものだとして登記する事は出来ません。
近年ではわずかな資産でも相続トラブルへ発展するケースが増えています。
相続人が複数いる場合には相続人同士で「遺産分割協議書」により誰が何をどれだけ相続するのかを取り決めると良いでしょう。
また、「実家」などの一つの不動産を複数人で相続する場合、「換価分割」という方法があります。これは実際に売却手続きの出来る相続人(相続不動産の近隣に住んでいる人等)を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行い、その売却代金を相続人同士で分け合うといった方法です。

相続資産が3,600万円以下であれば相続税の納税は必要なし

相続税は相続資産の総額が基礎控除額を超える人が対象となります。
平成27年1月1日より基礎控除額は【3,000万円+600万円×法定相続人の人数】となり、例えば相続人が1人の場合は3,600万円、3人であれば4,800万円までの相続資産には相続税がかかりません。
また相続不動産の資産評価額は【家屋=固定資産税の評価額/土地=路線価方式もしくは倍率方式】により決まります。
相続税の納税が必要な場合、相続税の申告及び納税は非相続人が死亡した事を知った日から10ヶ月以内に行う事が原則です。例えば1月10日に死亡した場合には11月10日が申告、納税の期限となります。

相続した不動産であっても売却の譲渡所得は申告が必要

相続した不動産であって、売却して得た譲渡所得は課税の対象となります。
譲渡所得は【売却代金-(取得費(減価償却要)+経費)=譲渡所得(図)】
により決まり、取得費は当時購入した不動産の売買契約書などを元に減価償却した金額にて算出します。売買契約書などが見つからず取得費がどうしても分からないという場合には、売却した際の譲渡金額の5%相当額を取得費とする事が出来ます。

相続税を支払った場合、3年以内の売却で譲渡税を軽減出来る

相続資産が基礎控除額を上回り、相続税を支払い、さらに相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には相続税申告期限(10ヶ月)の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算することができる「相続税の所得加算額の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡益を抑える事ができるため、税金の軽減につながります。

買取と仲介の違い

売却には買取と仲介があります。

買取
不動産会社が売主様から直接買い取ること(スピード重視)。
仲介
不動産会社が一般の購入希望者を見つけだし、売却すること(価格重視)。

買取

メリット

  • すぐに現金化できます。
  • 広告宣伝による周知が不必要なため、誰にも知られる事無く売却できます。
  • 手続きが簡単な為、売主様の手間が軽減されます。
  • 瑕疵担保責任など、保証の必要がなく売却後のトラブルがありません。
  • 仲介手数料がかかりません。

デメリット

  • 不動産会社は転売する事を前提に購入する為、仲介での売却に比べ売却金額が低くなります。

仲介

メリット

  • 買取での売却に比べ売却金額が高くなる傾向にあります。

デメリット

  • 購入希望者がいつ現れるかは分からない為、売却までに長期間かかる事があります。
  • 広告宣伝により売ることが世間に認知されます。
  • 残置物の処分など、買主様と調整する事項もあり、引渡しまでに手間がかかる場合があります。
  • 瑕疵担保責任など売却後のトラブルが起こることがあります。

不動産会社を選ぶ

不動産会社のタイプと得意分野

A.分譲業者

投資用や居住用のマンションデベロッパーや、大規模な土地区画分譲や一戸建て住宅分譲などを行う開発業者や建売業者などの業者。

B.賃貸業者

アパートやマンションなどの個人向けの賃貸をはじめ店舗、事務所、倉庫などの事業物件の賃貸などを扱う業者。

C.売買業者

一般の方の所有する中古住宅やマンションや土地を扱う媒介業者、投資用のマンション、ビルなどを扱う媒介業者、それらの買取再販を行う業者など。

D.専門系業者

不動産投資ファンド、企画開発業者、商業施設の運営会社、資産有効活用業務(アパートの建設等)を行う業者など。

一般的な中古物件の売却では、C売買業者に依頼することになり、会社により、さらに得意分野は分かれます。

①売却依頼を受けるのが得意な業者

適正販売価格を査定出来かつコンサルを得意とする会社。不動産の価値を引き出す為の施策、安心な契約を締結する為の契約内容の交渉などにも強い。購入側の不動産会社に比べ高い専門知識が求められる。

②購入者を見つけるのが得意な業者

大々的な広告や、多くの営業スタッフを抱え、購入希望者を集客するのが得意な会社。
沢山の顧客に対応する為、フットワークの軽さが求められる。

現に売却するには、販売が得意な業者に依頼するのがよいでしょう。
しかし、一般のお客様には不動産会社の特長や違いを見分けることは困難なことです。

Q1.査定価格が高い会社が高く売ってくれる会社?→ ではない。

査定価格を提示した不動産会社が直接買い取りを行う場合を除き、不動産会社の査定価格は「この価格で売れるだろう」とする予想金額であり、実際に売却出来る金額を保証するものではありません。一部の会社では売却依頼を受けることに固執するあまり、市場相場より高い査定価格を提示する事があります。この場合、実際には、時間の経過とともに売却金額を下げていき、相場近辺の価格で売却されるという事が多いようです。
すなわち、無駄に時間と労力を費やすケースとなります。

Q2.大手か?中小会社か?→ 囲い込み業者でなければどちらでもOK!

実際のところ会社規模の大小はあまり関係がありません。
人気エリアで「売り出せばすぐに売れる」というような物件であれば、大手会社で自社が抱えている見込み客であっという間に決まるという事もありますが、それなら中小会社に頼んでも数日遅れるだけで結果はさほど変わらないでしょう。
しかし、人気エリアではない物件の場合は、依頼する会社の販売力と、どの程度、親身になって尽力してくれるかにかかってきます。通常、不動産会社間では情報共有がなされ、早期売却に尽力することが売主様に対する誠意ある態度ですが、一部の不動産会社では自社のみで買主を見つけ、売主と買主の双方から手数料を得ることに固執し、他会社による客付け(買主の紹介)を断る事(囲い込み業者※1)があります。その結果として売却期間が長引くというケースが発生します。
もし依頼する業者が「囲い込み業者」かどうか判別したいときは、

  • A
    依頼する際に、他社●●会社にも情報提供するよう伝え、後日●●会社に確認をとってみる。
  • B
    依頼した後、同業会社に扮して依頼物件の「取り扱いと物件案内が可能か」聞いてみる。
    那須のリゾートエリアにおいても某大手リゾート不動産会社が囲い込み行為を行っておりますので、売主様は十分ご注意下さい。弊社といたしまして健全な業界発展のために、あえて周知しておきます。

※1「囲い込み」とは売主から売却を依頼された物件を、他の不動産会社を介しては契約させないことをいいます。
つまり、売れる場面でも売らない、背信行為ということになります。例えば、他社の不動産会社から「○○物件を買いたい人がいるので物件を案内させてほしい」と電話があっても、「すでに申込みが入った」と嘘をついたり、他社での取り扱い自体を拒否したりと、紹介を断ります。このように自社のみで物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれるようになりました。本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主の利益確保のために、不動産業界全体で情報共有し、できるだけ早く買主が見つかるよう努めなければならないのです。

弊社の検討

私どもは、弱小企業です。だからこそ、少ない情報の中から販売につなげる術を知っています。
それは、「お客様を想う熱意と思いやり」で対応することです。
不動産各社がもつ販売力を確かめることは簡単なことです。
「売却査定を依頼するとき、まずは複数の不動産会社に電話で相談してみましょう」
その中で、最も話しやすく、好感が沸き、引き込まれそうになる会社・会ってみたい魅力を感じる会社、その会社に売却を依頼すれば早期に売れる見込みが高いでしょう。
なぜなら、購入者も同じく感じることになるからです。
私どもの販売の実力は、「お客様を身内のように想う熱意」 に支えられています。
したがって、お客様と呼べない方に対しては、依頼をお断りする場合もございます。
※【お客様の定義:利益を与えてくれる人】